申办房地产中介代理机构备案资质证书的材料要求目录和申报流程及房屋买卖注意事项

（一）申办房地产中介机构资质需提交的资料

    1．申请

    2．企业名称核准书或营业执照原件（校验）、复印件。企业名称要符合公司法等法律法规关于机构名称的有关规定，必须有“房地产信息、咨询、代理、经纪、策划、中介、顾问”等字样，不得与其他房地产中介机构同名或同音。

    3．企业章程及董事会、监事会委任书原件。

    4．审计、会计事务所、银行出具的当年有效资金到位证明及验资报告书原件（验资报告书于当年出具的，当年有效，于上年第四季度出具的，有效期到次年第一季度末）。注册资金、流动资金50万元（含）以上。

    5、营业场所证明。营业场所必须为非住宅，面积不少于20平方米，工商营业执照记载的地址相一致。自有房屋，提交申请机构法人代表或董事或监事的《房屋所有权证》或已备案的《商品房买卖合同》原件（校验）、复印件:租赁证原件（校验）、复印件。

    6、不少于6人（含）的从业人员化名册、登记表（均含法人代表）；从业人员身份证原件（校验）、复印件，其中3人须有中专以上学　历、初级以上技术职称证书原件（校验）复印件。

    7、不少于3人（含）的房地产经纪人资格证原件（校验）、复印件。

    8、具备与经营业务相适应的办公设备（如：桌椅、固定电话、电脑等，）具备房地产中介服务网络经营的条件。

（二）．房地产中介机构变更事项需提交的资料

    1．房地产中介机构发生机构名称、经营场所、法人代表、注册资金、董事、监事等变更事项　　　　　　

时，应于办理工商营业执照或发生变更事项之日起三个月内到兰州房地产交易中心办理变

更登记。

    2．房地产中介机构办理变更登记需提交的资料

      ①符合相应变更登记需提交的资料。

      ②根据变更事项提供相应资料。

        1)变更的工商营业执照原件（校验）、复印件。

        2)变更的企业章程，董事会、监事会委任书原件。

        3)变更的机构名称要符合公司法等法律法规关于机构名称的有关规定，须有“房地产信息、咨询、代理、经纪、策划、中介、顾问”等字样，不得与其他房地产中介机构同名或同音。

        4)变更的营业场所证明。营业场所必须非住宅，面积不少于20平方米，与工商营业执照记载的地址相一致。自有房屋，提交申请机构法人代表或董事或监事的《房屋所有权证》或已备案《商品房买卖合同》原件（校验）、复印件；租赁房屋，提交房屋租赁合同，租赁证原件（校验）、复印件。

        5)变更的注册资金验资报告。

    3.原房地产中介资质证书正、副本。

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申办房地产中介机构分支机构资质

（一）、设立房地产中介机构分支机构应具备下列条件

       1.设立分支机构的房地产中介服务机构能够严格履行《城市房地产服务机构管理规定》必须履行的义务，依法经营、诚实守信、业绩良好。

        2.有分支机构的名称和组织机构，且名称没有于其他房地产中介机构及其分支机构同名或同音。

        3.有固定的经营场所，营业面积不少于20平方米。

        4.注册资金不少于30万元。

        5.从业人员不少于3人，且均须具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称、全部取得房地产经纪人（含经纪人协理，下同）资格证。

        6.有与业务相适应的办公信息处理设备，至少配备1台电脑，具备房地产中介服务网络经营的条件。

        7.参加房地产行政管理部门或房地产行政管理部门委托机构举办的房地产中介业务培训，每个从业人员每年接受继续教育的时间不少于20学时。

        8.已成立分支机构的，再次申请曾办设立分支机构的，必须符合上述各项条件，已批准成立的各分支机构还须经营状况良好。

        9.凡申办设立房地产中介服务机构，须先到房地产管理部门审查名称、资金和人员等条件，经审查合格后，再行办理工商登记，并在领取营业执照之日起30日内，到市房地产管理部门登记备案。

（二）申办房地产中介机构分支机构应提交下列资料

    1.       由该申办机构的法人代表签章的关于申办房地产中介服务机构分支机构的申请书：

    2.       分支机构名称核准书、营业执照正本复印件、组织章程，分支机构及设立分支机构的房地产中介负责人的身份证复印件：

    3.       营业场所证明（属于分支机构负责人自有产权房的必须提交产权证复印件，不属于分支机构负责人自有产权房的须提供房屋租赁合同、房屋租赁证复印件）；

    4.       会计、审计事务所出具的验证证明，办理存贷款结算业务的金融机构资金到位证明；

    5.       申办机构及其所设立分支机构（含其他分支机构）所有执业人员接受继续教育证明：

    6.       分支机构从业人员花名册、登记表：

    7.       分支机构从业人员学历证、身份证、职称证书、经纪人资格证原件（校验）、复印件，如房地产经纪人服务机构发生变更的，除提交变更服务机构申请外还需提交原服务机构同意变更服务机构的证明和诚信经营情况证明或其他证明材料：

    8.       申办机构及其他分支机构法人经营业绩报告及上一年度财务报表；

    9.       聘用人员与本服务机构签订的正式劳动合同一份。

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房地产经纪人资格管理

一．如何取得房地产经纪人资格？

    1．具有房地产及相关专业中等以上学历或者同等专业水平，以及高等院校其他专业专科以上学历的人员，经市房地产行政管理部门培训、考核合格、取得房地产经纪人资格证书并经市房地产管理局办理注册登记。

    2．经注册登记的房地产中介服务人员，须进入相应的房地产中介服务机构从业，不得跨机构从业。

    3．房地产经纪人的执业资格实行年审制度。

    4．未取得执业资格证书、未经注册登记的房地产中介服务人员，不得以房地产经纪人身份从事房地产中介服务活动。

二．如何办理房地产经纪人注册事宜？

（一）．初始注册：

经纪人初始注册的，提交个人申请、经纪人初始注册登记表。

（二）．变更注册: 

    1．房地产经纪人变更房地产中介服务机构必须符合以下条件：

    ①． 在原房地产中介服务机构执业时间不少于一年。

    ②． 无《城市房地产中介管理规定》等相关法律法规中禁止的违纪违法行为，无不良行为记录。

    ③． 房地产经纪人资格证在有效期内，并通过正常年检。

    ④． 与原房地产中介服务机构已解除劳动合同或原房地产中介服务机构资质被注销。

    ⑤． 每年接受继续教育的时间不少于20学时。

    2．房地产经纪人变更服务机构需提交的资料

    ①． 经纪人关于变更房地产中介服务机构的申请。

    ②．房地产经纪人变更服务机构登记表。

    ③．原房地产中介服务机构同意经纪人变更服务机构的证明及对申请人的具体评价，内容包括依法经营，诚信服务，职业道德，业务水平，工作业绩，有无不良行为，债权债务是否清理等情况。

    ④．原服务机构拟于注销的需提交注销申请。

    ⑤．与原房地产中介服务机构已解除的劳动合同原件壹份。

    ⑥．现服务机构与申请签订的加盖市劳动局印章的劳动用工合同原件一份。

    ⑦．房地产经纪人资格证原件（校验）、复印件。

    ⑧．继续教育证明。

（三）．续期注册：

    经纪人资格证到期的，提交本人续期注册的申请，工作业绩、依法经营、诚信服务、职业道德、业务水平、有无不良行为、债权债务等所在机构考核证明。

（四）．注销登记：

    经纪人的终止应当依法办理变更或者注销登记手续。

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房地产中介业务管理

选择中介公司需要考虑的因素

    1、合法性。看有没有营业执照，有没有经营许可证即房地产中介服务资质证、税务登记证和收费许可证、有没有经纪人证书等。中介公司提供的服务首先要合法，谨防无证经营的“黑店”，以免上当受骗。　　 

    2、公司的规模、形象。中介公司的规模、形象可以通过公司的门面、陈设、广告宣传、服务态度、服务专业度、信息丰富度等方面反映出来，一般而言选择一个规模较大，资金充裕，口碑好的中介公司更有保障。　　

    3、服务的内容和质量。在经营范围许可条件下，中介公司应提供尽可能全面的服务，这样可以省去众多麻烦和经验不足带来的烦忧；服务水平和服务质量要过关，第一要专业，第二要耐心，第三要认真负责；人员素质直接决定服务质量，买房者可以通过打电话沟通，或查看经纪人以往的业绩及服务机构对该经纪人有关依法经营、诚信服务、职业道德、业务水平、有无不良行为、年度任职鉴定、决定是否委托。

    4、经营方式。中介门店有两种方式：一是直营店，二是加盟店，购房者了解中介门店的经营方式可以有效规避风险。　　　

    5、房源和成交业绩。可通过提供的房源多少以及业务记录与业务台帐所反映出的销售业绩进行评价。

    6、《房地产经纪执业规则》要求必须明示的事项是否明示。

    7、签定合同内容要具体、详细、明确，双方的违约责任及处理方式要写清楚。

中介公司合法性查询及投诉，可到兰州房地产交易中心市场监督检查部

地址：兰州房地产大厦1128房间

电话：4607111—8106。

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房地产经纪机构应当在经营场所内的醒目位置明示下列事项

　　（一）营业执照； 

　　（二）房地产管理部门备案证明； 

　　（三）房地产经纪行业组织会员证书； 

　　（四）房地产经纪机构品牌标识； 

　　（五）所聘用的房地产经纪人员的姓名、照片、职业资格、联系电话等； 

　　（六）服务内容、服务标准及业务流程； 

　　（七）服务收费标准及收取方式； 

　　（八）遵守的房地产经纪执业规则； 

　　（九）使用的房地产经纪业务合同文本； 

　　（十）信用档案上网公示证明； 

　　（十一）投诉方式和渠道； 

　　（十二）法律法规规定应当明示的事项。

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消费者买卖二手房需特别注意的相关细节

一、仔细查验房屋内外环境，全面了解相关情况。交易前对房屋进行实地验看时，双方应对房屋内部包括装修及所赠送附属设施、设备的情况，以及外部环境包括周边设施的未来规划等充分了解，购房人应对上述情况心中有数，对相关内容做出明确的约定，避免事后发生纠纷.                                          二、产权状况调查。在正式进行交易前，购房者应明确该房屋的产权性质是完全产权还是使用权，以及是否存在抵押或查封等限制交易情形，因为如果存在这种情况，将导致无法办理产权过户手续。

三、查验签订合同当事人是否为产权人，或是否尚有其他产权共有人未签订合同。若非产权人或非全部产权人签订合同，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。

四、签订正式合同时，应对相关问题做出明确约定。正式合同是当事人进行交易的法律依据，因此订立合同时，双方应充分协商，就交易流程、当事人的各项义务包括有关费用的承担等在合同附件中做出详细约定。一旦出现约定不明甚至约定“真空”，争议将不可避免。

五、核实需交税费的种类和数额。签订合同前，双方应先到房地产交易中心确定购此房屋应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。防止由于对购房应缴税费估算不足而导致当事人的预算有较大出入。

六、妥善办理房屋交接手续。大多数购房者认为房产证取得后，办理交房只是领取房屋钥匙，查验房屋，其实房屋交接手续并非如此简单。除查验房屋及相关设备是否正常且符合合同约定外，还需注意相关费用是否已依据合同约定结清，相关更名手续是否已办妥。

另外，不同的房屋类型交易手续也有差别，当事人应到相关部门了解清楚交易中的各项细节问题后再进行交易，避免交易中产生纠纷。

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二手房买卖四大技巧 

1.找个好中介。找一家信誉好、有实力的中介公司，这样成交的机会更大。 

2.估个公正价。卖方在房屋挂价前，最好先委托一家正规的房地产评估机构对房屋进行评估，这样能提高成交机会。

3.房屋清洁很重要。卖方在接待客户前，应对房屋进行打扫或简单布置一下，这样会有意想不到的效果。 

4.讨价还价。如果房屋楼龄较长、户型较小，这往往是买主讨价还价的有利条件，同时可以通过中介、邻居，详细了解业主的背景、出售心理和目的，从而在谈判中掌握主动。

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二手房买卖合同几点注意事项

依据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及业务实践，一份有效的二手房买卖合同中必须具备以下内容： 　

   一、当事人的名称或姓名、住所：当事人填写的具体情况应确保真实准确，双方对此均应进行必要的调查。 

    二、标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。在合同中应明确写到：房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。 

    三、价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。 

    四、履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。 

    五、违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。 

    六、合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间；生效或失效条件；合同中止、终止或解除条款。 

    七、合同的变更与转让。

    八、附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及还需签订有关的补充协议的约定

刚参加工作不久、外地来兰、经济条件所限，想拥有自己的住房，可通过银行委托的中介机构办理二手房贷款。目前，我市各银行都开展这项业务，条件和要求差不多，下面以农行为例作一介绍。

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个人住房二手房贷款 

个人住房二手房贷款是指购房人以通过房地产市场购买的房屋作抵押，向银行申请的用于支付部分购房款的贷款，也称售房人为个人的住房贷款。 

贷款条件 

1、具有城镇常住户口或有效居留身份； 

2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 

3、具有购买住房的合同或协议； 

4、能够支付不低于购房全部价款后房屋评估价50%的首期付款； 

5、同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人； 

6、贷款行规定的其他条件。 

贷款额度、期限和利率 

二手房按揭贷款通常最高额度不超过所购房屋价格或评估价格的50%。贷款期限不超过15年减去房屋已使用年限，最长不超过20年减去房屋已使用年限。贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。 

申办程序 

1、借款人提出贷款书面申请并提供一下资料： 

（1）买卖双方签订的经过有权部门签定的房屋交易合同； 

（2）所购房屋的产权证明文件及房屋共有人同意出售的文件； 

（3）借款人家庭财产证明和收入证明（包括由工作单位出具的个人收入证明、哪税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）； 

（4）借款人合法有效的身份证明（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）及婚姻状况证明； 

（5）借款人及共有人同意以所购房屋作抵押的文件。 

2、买卖双方在贷款行开立账户，购房者将首期购房款足额存入贷款行指定的账户。 

3、经贷款行调查、审查和审批后，借款人与贷款行签订借款合同和《划款扣款授权书》。 

4、办理房屋过户、保险、公证和抵押登记手续。 

5、移交产权证明。借款人将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋的保险单（正本），一并交贷款行抵押。 

6、划付贷款。在上述手续办理完毕后，贷款行将贷款划入借款人在贷款行开立的账户内，再根据《划款扣款授权书》的授权，将贷款一次性从借款人账户划入售房者账号。 

还本付息方式 

在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。

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办理二手房交易过户手续

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： 

　　1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 

　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 

　　3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 

　　6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。  　　后附签署合同细节应注意问题： 

1、签署买卖合同一定要注意将房屋所有权情况如是否为共有财产、夫妻共同财产或家庭共同财产了解清楚，另外，还要对该房屋是否有其他条件制约房屋的买卖，如原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵。 

2、付款方式、时间、物业交割情况一定要标注清楚， 物业交割的项目有多种，但对其总结后主要是水、电、煤气、物业费用、供暖费用等，虽然这些项目有些涉及的费用额度并不高，但如果过户前不仔细区分清楚的话，引起纠纷，会使客户在畅享购房喜悦的同时平添几分不快 根据物权法的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当购房人买了一套预售商品房后，如果申请了预告登记，未经其许可，开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。预告登记制度对购房人的权利保障更为有力，并且也起到了保护交易安全、维护信用秩序的作用。

    当然，在办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。办理二手房交易过户手续二手房交易的整个过程大体上分以下几个阶段：

     1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权权证书、身份证及其他证件。

2、提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定期不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签定房屋合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方经过协商，对房屋的位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签定至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产管理部门提出早请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出早请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准确性办理过手续，对无产权或部分产权又夫得到其他产权共有人的书面同意的情况拒绝请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权和购买对，按交易部门事先设定的审批权限级审批批准后，交易双方才能办理立契手续。

5、交纳税费。税费构成比较复杂，要根据房屋的性质而定，比如房改房、经济适用房和其他商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过度手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记手续后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知到发证部门领土完整取阔的产权证。

7、对贷款的买受人来说在卖方签定完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资助信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确信买方的贷款额度，待双方完成产权登记变更，买方领取所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、会清所有房款，卖方交会房屋并结清所有懈业费后，双方的二手房买卖合同全部行完毕。