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昆山市住房和城乡建设局最新版的商品房预售许可证办理须知及文件解释
来源：发布时间：2014-06-19 17:07:59标签：
一、什么是商品房预售
商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售具有以下特征：
1、商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。
2、商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。
二、商品房预售的一般程序
1、订立预售合同。
开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
2、 登记备案。
预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
3、 收取预付款。
开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。
4、 办理商品房的权属登记手续。
预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
n⑴、商品房预售许可申请报告（需写明新建小区楼盘地址、建设周期、总投资额、总占地面积、总建筑面积其中：住宅套数、住宅面积、商业面积、车库及阁楼面积、公建配套面积，容积率、绿化率、开竣工日期）。（格式自定或见附表1）
n⑵、开发企业的《工商营业执照》和资质证书（验原件收复印件）
n⑶、国有土地使用权证、建设工程规划许可证副本、施工许可证 （验原件收复印件）
n⑷、昆山市发展和改革委员会批文，土地出让合同，土地招拍挂文件。（验原件收复印件）
n⑸、商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层分户平面图；（验原件收原件）（格式自定或见附表2）
n⑹、物价局关于商品房屋预售价格的备案文件。（验原件收复印件）
n⑺、地名办出具的地名证明、派出所出具的公安编号材料（验原件收复印件）
n⑻、面积预测表（有资质并在昆山登记备案的测绘公司出具，并已经住建局房产测绘审核盖章，在房产交易中心办理）。（验原件收复印件）
n⑼、《白蚁预防合同》或者其他实施房屋白蚁预防的证明（验原件收复印件）
n⑽、企业与有资质的物业公司签订的前期物业管理协议（需到物业管理科备案，另外：3万平方米以上的住宅小区需实行物业公开招投标，招投标过程大约在1个月左右，请提前准备）。（验原件收复印件）
n⑾、由银行出具的商品房预售款项监管证明。（原件，格式见附表3）
n⑿、房产营销情况备案表一式三份（房产科一份、房管处一份、留存一份）。盖公司公章，代理营销公司的也要盖章，在房产科（711室）预先办理备案审核。（格式见附表4）
n⒀、广告内容备案表一式三份(房管处一份、工商局一份、留存一份）。盖房产企业、有营销企业公章，广告内容由房管处审核。（格式见附表5）
n⒁、规划总平面图、规划批复，并提供标明楼栋编号及物业管理用房、社区管理用房位置和面积，加盖公章。
n⒂、合同范本一份。要求合同条款公正公平，不得有霸王条款、约定等。
n(16)、装修房需提供图审报告、报建资料。
(17)、授权委托书
n*所有复印件均需加盖企业公章, 上报材料均需加盖骑缝章。